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    瞄准房屋租赁市场监管 为房市“买转租”发展蓄力

    2020-12-22 14:45:36

    时代周报特约评论员 傅语涵

    中央经济工作会议结束3天后,12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议指出,要大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。此外,会议提出扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业。

    近日,高层连续对租赁住房发声。刚刚召开的中央经济工作会议指出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

    这是近年中央经济工作会议对房地产问题阐述得最丰富、要求最具体、目标最明确的一次。资料显示,2017年中央经济工作会议曾经把房地产列入为重点工作,其核心要义为“租购并举的住房制度”。随后两年的会议强调“房住不炒”。这次会议专用168个字的篇幅,提及租赁市场。可见,未来租赁市场或成为房地产监管与发展的核心领域,房屋租赁领域或步入健康发展的“快车道”。

    近年来,随着资本退潮,尤其是疫情过后,“裸泳者”显现,多家租赁公司倒闭。多个长租公寓企业遭遇资金链断裂,目前仍无解决方案,这也被舆论视为房产行业再次被中央经济工作会议“点名”的直接原因与背景。但在根本上,房屋租赁市场目前的行业乱象与发展瓶颈,以及租赁市场的未来发展趋势才是会议将房地产列为重点经济工作的关键。

    从短期来看,盈利模式不明晰是整个行业的痛点所在。整个行业面临过度扩张、过分倚杖资金与资本市场、竞争白热化、监管缺失等问题,导致行业乱象频发,租客利益难以获保障,给社会带来不稳定因素,也阻碍了租赁市场的健康发展。

    资料显示,在美国、日本等成熟市场,长租公寓已是一项较为成熟的投资级资产,其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。反观国内,市场还处于发展初期,大部分企业尚处于“烧钱”阶段,未实现真正的盈利,市场化程度还比较低,流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。显然,整个市场仍需政府“看得见的手”做出的有效引导与监管。

    从租赁市场长期发展来看,突出对房屋租赁的扶持与监管,符合未来市场发展方向,也适应了社会发展的需要。据发达国家经验,房屋租赁市场应当成为解决居民住房问题的主要手段。以往经验显示,房屋租赁市场的发展与社会稳定呈正相关关系,由此可以缓解由购房压力引发的问题与矛盾。换言之,让年轻“房奴”解放出来,并转向房租赁市场,或成为解决国内居民住房问题的重要手段。

    在此趋势下,建立完善租房保障体系,加配套公共设施建设,打造租售相同的公共服务享受机制,如医疗、教育等配套设施,由此体现决议中强调的“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,刺激居民在观念与行动上,完成由“房奴”向“租客”的转变。由此可见,突出租赁市场的重要性传递出一大信号:完善的租房体系将逐步建立,房屋租赁已是大势所趋。

    总体而言,对房屋租赁市场的强化监管将逐渐形成,行业乱象将在一定程度上得以规避。但更重要的是,各地或会有更加针对性的政策与资源向房屋租赁市场倾斜,如税费减免政策、用地政策、融资政策,以此不断推进我国租赁市场健康发展。

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