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    北京共有产权房现“升级版” 平价“豪宅”或将问世

    2021-01-07 10:12:35

    时代周报记者 刘帅

    近日,北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》(以下简称《补充公告》)。

    《补充公告》调整了3宗地竞买规则,将施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的“三竞”挂牌方式。同时,产品销售对象将“面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。”换言之,销售将面向取得在京购房资格的家庭。

    值得注意的是,这种新型“共有产权”商品房,购房人购买的时候只需要支付个人比例的房款,房屋五年内不得出售,五年后可以再上市交易,届时政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

    《补充公告》一方面在明确了政府会将对产品持有一定份额的同时,另一方面,产品的销售范围覆盖所有可在京购房的家庭。行业分析,《补充公告》或将成为“共有产权房”的升级版。共有产权这种形式未来将不止出现在刚需保障型住宅中,还会逐步进入改善型中高端产品交易市场。

    预售证卡住价格上限

    《补充公告》内容中“三竞”成为热点词,这是北京市土地公开出让首次采用“三竞”方式进行供地。

    贝壳研究院指出,“竞地价”是指当竞买报价达到土地合理上限价格时,不再接受更高报价,转为第二阶段——“竞政府持有商品住宅产权份额”,这内在的含义为当政府持有商品住宅产权份额越高,未来开发商的获利空间越小,因此,当开发商竞报政府持有商品住宅产权份额到达设定上限后,转为第三阶段——“竞高标准商品住宅建设方案”,这其中的含义为开发商如果认可政府的高份额产权(自身获利空间小),就必须承担与之对应的高标准住宅建设。

    据时代周报测算,此次出让的三宗土地,海淀区树村两宗地块的起始楼面价均达到6.7万元/平方米,朝阳区金盏地块的起始楼面价为5.1万元/平方米。

    相较于之前共有产权房在销售均价原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的价格来看,此次未出世的“新型共有产权房”几乎可以称之为“豪宅”。

    合硕机构首席分析师郭毅分析,开发商为了成功竞到土地,在测算地价与房价的关系时,将结合预售价格的隐形限制,按购房人实际支付的购房价格,来预估市场接受度和去化流速,并倒推竞地时的地价上限。

    这意味着,共有产权豪宅要么定价略高,要么开发商会规划更多大户型产品,总而言之,控成本提总价,正是因此,购房者实际付出的购房代价并不会远低于商品住宅豪宅。

    但是按照之前队规有产权房的规定要求“自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。”

    虽然此次推出的三宗地并没有明确要求按照价格低30%左右的水平销售,但是《补充协议》可以看到“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。简言之,共有产权式住房的销售价格不得高于周边水平,否则将无法销售。

    三宗地均为优质土地,海淀区树村地块临近上地信息产业基地,中关村软件园等科技园区,周边教育资源配套丰富,而金盏地块国际合作服务区,计划围绕第四使馆区打造对外开放新高地,外界猜测,金盏乡或成为第二个北京“三里屯”。

    郭毅预计,今后北京内城一些相对核心地段的地块会采取这种土拍策略,这可能会是一个常态化政策。

    共有形式范围扩大

    北京共有产权房经历了不同时期的政策演变。

    2013年10月,北京市住建委公布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。内容中提及,销售对象为北京市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

    此时的共有产权房其根本是要解决无房家庭的住房问题,更多的是面向住房刚需型人群,而随着时间的推移,共有产权式住房的覆盖面也在逐步扩大。

    2017年12月,北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合推出了国内首个共有产权养老项目——双桥恭和家园。养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有,由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。购房者有国家承认的房本,转让、出租、继承都可以。

    2020年5月,北京民政局正式印发《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法(试行)》购买资格为北京市户口居民家庭或连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户口居民家庭。人资格为年满60周岁(含)以上的老年人。

    这一系列政策的出台,也标志着共有产权式住房不仅仅再局限于保障型住房领域,而是开始向外扩展。

    此次挂牌的三宗地的原出让公告中显示,“本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。”

    同时,买房人的资质再一次松开,产品销售对象也不再局限于无房家庭,而是将“面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。”

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